收益資本化率是什麼意思

收益資本化率（Capitalization Rate），又稱為資本化比率或資本化乘數，是用來將未來的收益轉換為資產價值的折現率。在房地產投資中，收益資本化率是用來估算不動產價值的一種方法，特別是在評估那些主要產生租金收入的不動產，如公寓大樓、零售商場、辦公大樓等。

收益資本化率的概念基於這樣一個公式：

不動產價值（V）= 未來年收益（NOI）/ 收益資本化率（CR）

其中，NOI代表淨經營收入，即扣除物業運營成本（如維修費、保險費、管理費等）後的租金收入。收益資本化率（CR）是投資者要求的回報率，它考慮了投資風險和不動產的特徵。

收益資本化率的高低取決於多種因素，包括市場條件、不動產類型、租賃穩定性、預期的資本增值、利率水平以及投資者的風險偏好等。通常，風險較高的投資會要求較高的收益資本化率，因為投資者要求更高的回報來補償增加的風險。

在實際應用中，投資者或評估師會根據過去的市場交易、同類不動產的資本化率以及專業估價師的意見來確定一個合理的收益資本化率，然後用這個比率來估算不動產的價值。收益資本化率是房地產投資分析和評估中一個非常重要的概念。